ค่างวดเดิม → ใหม่
—
ประหยัดต่อเดือน
—
คืนทุนค่าใช้จ่ายใน
—
—
ใส่ดอกเบี้ย "เฉลี่ยตลอดสัญญา" ไม่ใช่แค่โปร 3 ปีแรก · คำนวณในเครื่องคุณ ไม่ส่งข้อมูล
สูตรที่ใช้ — วัด 2 ชั้นเสมอ
ชั้นที่ 1 — จุดคืนทุน
จุดคืนทุน (เดือน) = ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ ÷ (ค่างวดเดิม − ค่างวดใหม่)
ชั้นที่ 2 — ภาพรวมทั้งสัญญา
ประหยัดสุทธิ = (ค่างวดเดิม × งวดที่เหลือ) − (ค่างวดใหม่ × งวดใหม่) − ค่าใช้จ่าย
เว็บส่วนใหญ่โชว์แค่ชั้นที่ 1 — "ประหยัดเดือนละ X คืนทุนใน Y เดือน" ซึ่งหลอกตา ได้ง่ายมากเมื่อสัญญาใหม่ยาวกว่างวดที่เหลืออยู่: ค่างวดเบาลงจริง แต่จ่ายดอกเบี้ยนานขึ้นจนรวมแล้วแพงกว่าเดิม เครื่องนี้จึงคิดชั้นที่ 2 ด้วยการ ผ่อนจริงทีละงวด (amortization) ทั้งสองสัญญา แล้วเตือนทันทีเมื่อ "ประหยัด ต่อเดือน" กับ "ภาพรวมทั้งสัญญา" ให้คำตอบสวนทางกัน
ตัวอย่างจริง 2 เคส — คุ้มจริง vs กับดักยืดงวด
| เคส | ค่างวด | คืนทุน | ทั้งสัญญา |
|---|---|---|---|
| หนี้เหลือ 2,000,000 · 6.5% เหลือ 15 ปี → รี 5.0% 15 ปี · ค่าใช้จ่าย 30,000 | 17,422 → 15,816 | 19 เดือน | ประหยัด 259,129 บาท |
| หนี้เหลือ 1,500,000 · 6.0% เหลือ 10 ปี → รี 4.5% แต่ยืดเป็น 20 ปี · ค่าใช้จ่าย 25,000 | 16,653 → 9,490 | 4 เดือน | จ่ายแพงขึ้น 304,169 บาท |
เคสที่สองคือเหตุผลที่เครื่องนี้มีชั้นที่ 2: ตัวเลขชั้นแรกสวยทุกช่อง — ค่างวดเบาลงเดือนละ 7,163 บาท คืนทุนใน 4 เดือน — แต่การยืดจาก 10 ปีเป็น 20 ปีทำให้ดอกเบี้ยรวมโตจาก 498,369 เป็น 777,538 บาท สรุปทั้งสัญญา จ่ายแพงขึ้นสามแสนกว่าบาท ถ้าเป้าหมายคือ "ลดภาระต่อเดือน ช่วงนี้ให้รอด" มันอาจเป็นการแลกที่ยอมรับได้ — แต่ต้องแลกแบบรู้ราคา ไม่ใช่เพราะตัวเลขโฆษณาบอกว่าคุ้ม
เช็คลิสต์ก่อนยื่นรีไฟแนนซ์
- ครบ 3 ปีหรือยัง: พ้นช่วงค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด (ดูสัญญาเดิม) — ถ้ายังไม่ครบ บวกค่าปรับเข้าช่องค่าใช้จ่ายแล้วคำนวณใหม่
- ขอเรต retention จากธนาคารเดิมมาเทียบ: ถ้าลดให้ใกล้เคียงข้อเสนอใหม่ การอยู่ที่เดิมมักชนะเพราะค่าใช้จ่ายเกือบศูนย์
- เลือกระยะเวลาใหม่ ≤ ที่เหลืออยู่ ถ้าผ่อนไหว — ได้ส่วนลดดอกเบี้ยเต็ม ๆ โดยไม่เจอกับดักยืดงวด
- เตรียมเอกสารเหมือนกู้ใหม่: สลิป/statement 6 เดือน + เช็คภาระหนี้รวม (คำนวณ DSR) เพราะธนาคารใหม่ประเมินเราใหม่ทั้งหมด
เรื่องที่เกี่ยวข้อง
คำถามที่พบบ่อย
รีไฟแนนซ์บ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
หลัก ๆ 4 รายการ: ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ใหม่ (ก้อนใหญ่สุด), ค่าประเมินหลักประกันหลักพันบาท, อากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน และประกันอัคคีภัยที่ต้องทำใหม่ บางช่วงธนาคารจัดโปร "ฟรีค่าจดจำนอง/ค่าประเมิน" ซึ่งเปลี่ยนผลคำนวณมาก — รวมทุกรายการที่ต้องจ่ายจริงใส่ในช่องค่าใช้จ่าย แล้วเครื่องจะบอกจุดคืนทุนให้
รีไฟแนนซ์ได้ตอนไหน ติดค่าปรับไหม?
สัญญาบ้านส่วนใหญ่กำหนดว่าถ้าไถ่ถอนไปรีไฟแนนซ์ที่อื่นภายใน 3 ปีแรก จะมีค่าปรับ (มักราว 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ — ดูตัวเลขจริงในสัญญาของคุณ) จังหวะมาตรฐานคือครบ 3 ปีที่โปรโมชั่นดอกเบี้ยหมดพอดีและพ้นช่วงค่าปรับ ถ้าจะรีก่อนครบ ให้บวกค่าปรับเข้าไปในช่องค่าใช้จ่ายด้วย
Retention คืออะไร ต่างจากรีไฟแนนซ์ยังไง?
Retention คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมแทนการย้าย — ค่าใช้จ่ายต่ำกว่ามาก (ค่าธรรมเนียมหลักพันหรือฟรี ไม่ต้องจดจำนองใหม่) แต่เรตที่ได้มักสูงกว่าข้อเสนอรีไฟแนนซ์เล็กน้อย วิธีใช้ที่ได้ผล: ขอใบเสนอรีไฟแนนซ์จากที่ใหม่มาก่อน แล้วยื่นขอ retention กับที่เดิม — ลองใส่เรตทั้งสองแบบในเครื่องนี้ (retention ใส่ค่าใช้จ่ายต่ำ ๆ) แล้วเทียบกัน
ทำไมต้องใส่ดอกเบี้ย "เฉลี่ยตลอดสัญญา" ไม่ใช่เรตโปรปีแรก?
เพราะโปร 2.9-3.5% มักอยู่แค่ 3 ปีแรก หลังจากนั้นลอยตัวตาม MRR ซึ่งสูงกว่ามาก ถ้าใส่เรตโปรทั้งสัญญา ตัวเลขจะสวยเกินจริง วิธีประมาณ: ถัวเฉลี่ยเรตโปร 3 ปีกับเรตลอยตัวช่วงที่เหลือ หรือคิดแบบนักวางแผน — รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปีเมื่อหมดโปร แล้วใช้เครื่องนี้ตัดสินใจรอบต่อรอบ
รีไฟแนนซ์แล้วขอวงเงินเพิ่ม (top-up) ดีไหม?
ธนาคารมักเสนอวงเงินเพิ่มจากส่วนต่างราคาประเมิน — สะดวกแต่ต้องรู้ว่ากำลังเปลี่ยนเงินกู้ระยะสั้นให้กลายเป็นหนี้ 15-20 ปีพ่วงบ้านเป็นหลักประกัน เหมาะกับหนี้ดอกแพงที่ยอดใหญ่ (เช่น โปะหนี้บัตร 25%) ไม่เหมาะกับการใช้จ่ายทั่วไป และวงเงินที่เพิ่มทำให้ค่าจดจำนอง 1% โตตาม