โครงสร้างดอกเบี้ยบ้านไทย อ่านให้ขาดใน 2 นาที
สินเชื่อบ้านเป็นหนี้ก้อนเดียวที่ดอกเบี้ย "ถูกที่สุด" ในชีวิตผู้กู้รายย่อย (ต่ำกว่าเพดานสินเชื่อบุคคลหลายเท่า เพราะมีบ้านค้ำ) แต่โครงสร้างซับซ้อนกว่า: ปีแรก ๆ เป็นโปรโมชัน แล้วลอยตัวอิง MRR (อัตราอ้างอิงที่ ธนาคารปรับได้) ลบส่วนลดที่ล็อกในสัญญา เช่น "MRR−1.5% ตลอดอายุ" — เมื่อ กนง. ปรับดอกเบี้ยนโยบาย MRR ขยับ ค่างวดคุณขยับตาม ดูความหมายศัพท์เต็มได้ที่หน้าคำศัพท์
เช็คลิสต์ก่อนยื่น (เรียงตามผลต่อการอนุมัติ)
- เคลียร์ DSR: ปิดผ่อนของชิ้นเล็ก/หนี้บัตรที่ค้าง — ทุกพันบาทของค่างวดเดิมที่หายไป คือวงเงินบ้านที่เพิ่มขึ้นหลายหมื่น
- ประวัติบูโร 12 เดือนล่าสุดต้องสะอาด: เช็คด้วยตัวเองก่อน อย่าให้ธนาคารเจอเซอร์ไพรส์
- เดินบัญชีให้สวย 6 เดือน: รายได้เข้าสม่ำเสมอ คงเงินเฉลี่ยบ้าง — สำคัญเป็นพิเศษสำหรับอาชีพอิสระ
- เตรียมเงินสดวันโอน ~5-8% ของราคาบ้าน: ค่าจดจำนอง 1% ค่าโอน ค่าประเมิน เบี้ยประกัน — ก้อนที่คนลืมบ่อยสุด
- ยื่นเทียบ 2-3 ธนาคาร: ดอกเฉลี่ยต่างกัน 0.25% บนยอด 2-3 ล้าน 30 ปี คือแสนกว่าบาท
เห็นตัวเลขจริงก่อนตัดสินใจ
บ้าน 3 ล้าน กู้ 2.7 ล้านที่เฉลี่ย 6.5%: ค่างวด ~17,066 บาท และดอกเบี้ยรวม ตลอด 30 ปี ~3.44 ล้านบาท — มากกว่าเงินต้น ตัวเลขนี้ไม่ได้บอกว่า อย่าซื้อบ้าน แต่บอกว่าการโปะและการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปีคือเกมที่มูลค่าสูงมาก ลองสถานการณ์ของคุณเองที่เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน (มีช่องโปะให้เห็นเงินล้านที่ประหยัดได้)
เรื่องที่เกี่ยวข้อง
คำถามที่พบบ่อย
ดอกเบี้ยบ้านทำไมมีสองช่วง?
โครงสร้างมาตรฐานของไทย: ช่วงโปรโมชัน 1-3 ปีแรกดอกต่ำ (คงที่หรือส่วนลดพิเศษ) เพื่อดึงลูกค้า จากนั้นลอยตัวเป็น MRR−ส่วนลด ซึ่งสูงกว่าชัดเจน — เวลาเทียบธนาคารต้องดู "ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก" และ "อัตราหลังโปร" คู่กันเสมอ และนี่คือเหตุผลที่คนรีไฟแนนซ์กันทุก ๆ 3 ปี
กู้บ้านได้วงเงินเท่าไหร่?
สองเพดานทำงานพร้อมกัน: (1) LTV ตามเกณฑ์ ธปท. — บ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านกู้ได้สูงสุด 100-110% (รวมค่าตกแต่งบางกรณี) หลังที่สองขึ้นไปโดนจำกัดลง (2) ความสามารถผ่อน — ค่างวดรวมหนี้ทั้งหมดไม่ควรเกิน ~40% ของรายได้ ธนาคารมักประมาณวงเงิน ~40-60 เท่าของรายได้ต่อเดือน
เอกสารต้องเตรียมอะไรบ้าง?
มนุษย์เงินเดือน: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สลิป 3-6 เดือน statement 6 เดือน หนังสือรับรองงาน — อาชีพอิสระ: statement 6-12 เดือน ทะเบียนพาณิชย์/หลักฐานอาชีพ ภาษีย้อนหลังถ้ามี + เอกสารหลักทรัพย์ที่จะซื้อ (สัญญาจะซื้อจะขาย) ยิ่งครบยิ่งอนุมัติไว
กู้ไม่ผ่านเพราะอะไรบ่อยสุด?
สามอันดับที่เจอจริง: (1) ภาระหนี้เดิมสูง — DSR เกินก่อนบวกค่างวดบ้านด้วยซ้ำ (ปิดหนี้ผ่อนของ/บัตรก่อนยื่น) (2) ประวัติบูโรมีตำหนิช่วง 12 เดือนล่าสุด (3) รายได้พิสูจน์ไม่ได้ — เงินเดือนรับสดไม่เข้าบัญชี แก้ด้วยการเดินบัญชี 6 เดือนก่อนยื่น